Bez realitky ? Bacha na to !

Dá sa predať nehnuteľnosť bez realitky ? Je to bezpečné? Aj na slovensku sa objavila služba predaja nehnuteľnosti bez realitnej kancelárie, mnoho predajov prebehne iba medzi kupujúcim a predávajúcim. Potrebujeme realitné kancelárie ? Majú vôbec význam ?  

Odpovedzme si hneď na začiatku. Áno majú, a veľký. Rovnako by mohla znieť otázka či majú význam lekári, keď tu je Dr.Google, či majú význam automechanici, keď náradie máme aj doma a či majú význam .... takto by to platilo pri všetkom. Poďme sa pozrieť na nástrahy ktoré číhajú na predávajúceho, ak sa rozhodne predať svoju nehnuteľnosť sám. Predstavme si bežného človeka, ktorý nemá žiadne, alebo iba okrajové vedomosti o predaji a ide to "skúsiť".

1.Nesprávne stanovenie ceny

Tento bod je kľúčovým bodom, pretože cena je jedným z 3 najdôležitejších faktorov, ostatné spomeniem na konci. Ako určiť správnu cenu? Všetci majitelia nehnuteľností prirodzene preceňujú tú svoju a vady ktoré má, dlhodobým užívaním už prehliadli a vidia ju ako bezchybnú. Cenu teda stanovia neprimerane vysoko. Pri inzercii inzerát časom zapadne prachom a nehnuteľnosť stojí a čaká. Prípadne cenu stanovia na základe toho ako svoj byt  predal sused. Veď  ho predal za 90 000 €. Naozaj? Ukázal vám kúpnu zmluvu ?

2. Bombardovanie realitnými kanceláriami (RK)

Klasický scenár toho, keď sa na internete objaví inzerát samopredajcu. Denne ho kontaktujte aj 20 maklérov s ich záujmom inzerovať nehnuteľnosť. Inzerát sa následne objaví na 10,20,30 portáloch s rôznymi cenami, popismi a okopírovanými fotkami. Absolútna neprofesionalita, totálny chaos a zároveň je to nezákonné. Ak sa tak stane, už niet cesty speť. Žiaľ je to ale veľmi časté a dalo by sa povedať logické. Ak môju nehnuteľnosť bude ponúkať 10 RK, je tam vyššia šanca na predaj, akoby ho ponúkala iba jedna. Opak je pravdou, najvyššia šanca na predaj sa skrýva za profesionálnou prácou jednej kancelárie , ktorá má istotú zárobku pri exkluzívnom zastúpení a teda je ochotná investovať do predaja maximum.

3. Obhliadky

Prišiel vám záujemca, výborne. Čo teraz ? Ak robí obhliadku sám majiteľ domu,nemusí to vždy dopadnúť dobre. Aj obhliadka má svoje pravidlá, ktoré každý dobrý maklér pozná, no majiteľ o nich nemusí ani tušiť. Niekedy kupujúceho zavalí množstvom informácii, niekedy nepovie nič a nechá záujemcu nech si nehnuteľnosť pozrie sám. Nezabúdajme, tých 20 minút obhliadky často rozhoduje o možnom kupujúcom,ak je obhliadka spravená profesionálne. Ideálna obhliadka je ak majiteľ nieje doma 😊. Taká malá rada: pred obhliadkou  minimálne vyvetrajte, zažnite všetky svetlá, odložte všetky osobné veci a pohostite záujemcov nápojom či zákuskom. Chcete predsa, aby si cítili ako doma :)

4. Rezervácia nehnuteľnosti

Predstavme si, že v jeden deň nám prišli dvaja kupujúci a obaja nehnuteľnosť chcú. Čaká ich tvorba znaleckého posudku, návrhu kúpnej zmluvy atď., všetko položky za ktoré sa platí.V prípade ak predáva nehnuteľnosť realitná kancelária (ďalej len RK), tak so záujemcom spisuje rezervačnú zmluvu a záujemca uhrádza rezervačný poplatok. Kľúčový bod! Chvala bohu alebo bohu žiaľ, jediné čo nás ľudí viaže, sú peniaze. Práve zmluva kupujúceho zaväzuje kúpiť nehnuteľnosť. Ak sa tak nestane z istých dôvodov, rezervačný poplatok prepadá. A bez RK ? Dali by ste cudziemu predávajúcemu napr 3000 € ako zálohu ? Ja určite nie. Ak sa rezervačný poplatok uhrádza RK, teda právnickej osobe na základne platnej zmluvy pravdepodobnosť vrátenia zálohy je oveľa vyššia ako u fyzickej osoby.

5. Kúpna zmluva

Internet je plný vzorov kúpnych zmlúv, tzv. "štandardných kúpnych zmlúv". Ale povedzme si pravdu, ktorý predaj je "štandardný" ? V našej realitnej kancelárii, čo predaj, to úplne iná situácia a a vždy zmluva vytvorená na mieru. Zmluva zadarmo z internetu vás môže výjsť v konečnom dôsledku veľmi draho.

Čo ľudí môže odrádzať od predaja za pomoci Realitnej kancelárie je provízia. Tá sa štandardne pohybuje v rozmedzí 3 - 5% z predajnej ceny, podľa náročnosti predaja.

Napr. Predajná cena bytu 100 000 € = provízia pre kanceláriu 3000 €. Tak veľa ?! Nehorázne, že ?

Avšak pozrime sa na to detailne

Provízia RK nieje to isté ako provízia pre makléra ktorý obchod vedie. S každým procesom je spojených aj veľa nákladov a iných ľudí a provízia nieje čistý príjem.

1. Fotograf  ( 40 - 60 €)
2. Kameraman  ( 50 - 100 €)
3. 3D virtuálna prehliadka ( 150 - 250 €)
4. Digitálne vizualizácie (40 € jedna miestnosť)
5. Platená inzercia / topovanie inzerátov ( od 10 € týždenne)
6. Právnik (100 - 150 € )
7. Kataster (66 - 266 €)
8. Overenie podpisov (20 €)
9. Reklamné materiály (individuálne)
10. Výjazd na obhliadky (individuálne)
11. Ďaň z príjmu (21%)

A to najdôležitejšie, čas a skúsenosti makléra. Predajný proces môže trvať pokojne aj niekoľko mesiacov, nieje to len o nafotení a inzercii, to vie spraviť každý. Čo predávajúci a kupujúci, to náročné nastavenie procesov, dátumov, financovania, plánovania a mnoho ďalšieho.

Na rovinu, človek ktorý nemá skúsenosti a po práci sa chce venovať rodine, tak nebude mať čas ani chuť študovať na internete ako predať nehnuteľnosť, aj ked článkov je mnoho. No žiadny článok nemôže nahradiť niekoľko ročné skúsenosti makléra ktorý sa každému procesu venuje na dennej báze. V súvislosti s náročnosťou procesov nieje možné , aby jeden maklér dokázal kvalitne pracovať na viac ako 5 - 7 prípadoch súčasne, to je naše pravidlo. 

Záver: určite sa dá predať nehnuteľnosť aj bez RK, štatistiky sú jasným dôkazom. Ak máte dostatok skúseností, času a chuti a  hlavne odvahy nech sa páči :)

A aké sú tie 3 najdôležitejšie faktory?

1. Lokalita
2. Cena
3. Stav